Co składa się na całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Kredyt to ogromne zobowiązanie, które nierzadko opiewa na ogromne kwoty. Naturalnie – to, co zostało pożyczone, należy spłacić – oczywiście z nawiązką. I to zazwyczaj całkiem niemałą. Jakie czynniki wpływają na to, że pożyczając konkretną sumę, trzeba oddać o wiele więcej pieniędzy? W poniższym artykule przyglądamy się bliżej kosztom związanym ze wzięciem kredytu hipotecznego.

Koszty początkowe kredytu hipotecznego

Każdy, kto planuje pozyskać środki finansowe z banku, powinien liczyć się z tym, że już na początku okresu kredytowania będzie musiał wyłożyć sporą ilość pieniędzy. Opłat, które czekają na świeżego kredytobiorcę, jest bowiem całkiem sporo.

Wkład własny

Przeglądając oferty banków, z łatwością można dostrzec, że większość z nich wymaga wkładu własnego, który wynosi co najmniej 10% wartości nieruchomości. Niektóre instytucje udzielą natomiast pożyczki tylko przy wkładzie minimalnym równym 20%. Oznacza to, że decydując się na przykład na zakup mieszkania wartego 300 tys., automatycznie należy przygotować się na wyłożenie 30 – lub w drugim przypadku 60 – tys. złotych. Niekiedy może się zdarzyć, że kredyt da się uzyskać przy niższym wkładzie własnym lub nawet bez niego. Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi opłatami.

Ubezpieczenia

Niektóre ubezpieczenia są obligatoryjnie wymagane przez banki, inne – mają zastąpić prowizję w ofertach kredytów „bez prowizji” lub być częścią innej promocji, w której trzeba zdecydować się na któryś produkt bankowy. Należy na to zwrócić szczególną uwagę – niekiedy okazuje się, że koszt takiego ubezpieczenia jest wyższy niż cena, jaką można było zapłacić za prowizję lub wzięcie kredytu bez specjalnej oferty.

Jakiego zabezpieczenia można się spodziewać? Mowa tu przede wszystkim o ubezpieczeniach:

pomostowym,
nieruchomości,
niskiego wkładu własnego.

Pierwsze z nich instytucje traktują jako ochronę przed ryzykiem niespłacenia kredytu hipotecznego, trwającą od daty wypłacenia środków, aż do czasu uprawomocnienia wpisu banku do księgi wieczystej nieruchomości. W większości przypadków opłata ta jest jednorazowa, lecz czasami może być wliczona do kosztów kredytowych, podnosząc tym samym koszt kredytu o kilka punktów procentowych czy ich ułamek.

Kolejne zabezpieczenie dotyczy samej nieruchomości. W większości kredytów banki wymagają podstawowej ochrony w postaci ubezpieczenia od pożaru i innych zdarzeń losowych. Wiąże się to również z cesją na rzecz instytucji udzielającej pożyczki. Tak więc, jeśli dojdzie do jakiegoś incydentu, odszkodowanie wypłacone zostanie na jej konto, a nie jak można by się spodziewać – na rachunek kredytobiorcy.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to opłata, która zostanie naliczona tylko w niektórych przypadkach. Chodzi tu mianowicie o fakt, czy wartość wkładu własnego klienta osiągnęła wyznaczoną przez bank granicę, czy też nie. Zabezpieczenie zostanie naliczone tylko w drugim przypadku i najczęściej wiąże się z wydatkiem kilku tysięcy złotych.

Chociaż wymienione zabezpieczenia nie wydają się wielkim ogromnym obciążeniem, to w ogólnym rozrachunku istotnie podnoszą koszt dowolnego kredytu hipotecznego.

Taksy i inne opłaty

W tym punkcie wymienić należy przede wszystkim takie wydatki jak:

taksa dla notariusza,
taksa za ustanowienie hipoteki,
opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej.

Należności te wynikają z procedur, które są niezbędne w okolicznościach zawierania kredytu. W przypadku przykładowej pożyczki na 300 tys., szacowana kwota wspomnianych opłat to około 2,5-3 tysiące złotych.

Prowizja banku

Podczas planowania kredytu należy również zdawać sobie sprawę z kosztów prowizji dla banku. Najczęściej wynosi ona kilka procent od całej pożyczanej kwoty i zależy także od wysokości wkładu własnego. Kredytodawca może żądać wpłacenia opłaty w chwili podpisywania umowy lub rozłoży ją na okres kredytowania. W przypadku wspomnianego wyżej przykładu i wkładzie równym 60 tys., prowizja może wynosić około 3000-5000 złotych.

Oprocentowanie – długotrwały koszt kredytu

Każdy kredyt wiąże się z odpowiednim oprocentowaniem, które zależy nie tylko od marży banku, ale też od stopy referencyjnej, na którą ani kredytobiorca, ani kredytodawca nie mają wpływu. Na polskim rynku kredytowym instytucje udzielające pożyczek najczęściej posługują się takim wskaźnikiem stopy jak WIBOR, który – najprościej mówiąc – wskazuje oprocentowanie kredytów, które banki zaciągają między sobą.

Skorzystaj z kalkulatora rat kredytu hipotecznego takiego jak na expander.pl

Należy wiedzieć, że stopa referencyjna zmienia się właściwie co kwartał, co może skutkować koniecznością modyfikacji harmonogramu spłat lub nawet zmianą wysokości rat.

Podsumowanie

Liczba – a przede wszystkim wysokość – opłat związanych z zakupem nieruchomości z pomocą banku może przyprawić o zawrót głowy. Suma wszystkich należności ma ogromny wpływ na ostateczny koszt kredytu hipotecznego, często horrendalnie go podnosząc. Dlaczego zgadzamy się na takie warunki? Z pewnością długoterminowe pożyczki są dla wielu osób jedyną szansą na spełnienie marzeń – czy to o własnych czterech kątach, czy to o rozpoczęciu nowej działalności.